Acheter un appartement neuf à Toulouse : le guide pratique

Toulouse a de nombreux arguments à faire valoir auprès de ceux qui souhaitent investir dans la pierre ou habiter dans une ville ensoleillée, résolument verte et tournée vers l’avenir. À 1h30 des plages de la Méditerranée et des paysages enneigés des Pyrénées, la ville rose offre un cadre de vie unique. Avec ses berges de Garonne bucoliques, ses promenades ombragées le long du Canal du Midi, ses parcs qui quadrillent la ville et ses nombreux jardins publics, elle dévoile un environnement privilégié au charme indéniable !

Un bassin d’emplois au dynamisme sans égal

Toulouse, c’est d’abord une activité économique en plein boum qui attire chaque année de nombreux chercheurs, étudiants et professionnels dans les secteurs de l’aéronautique, de la recherche spatiale, du numérique et de la médecine. Pour preuve, la ville compte des entreprises de renommée internationale comme Airbus, Thalès, Safran, et des institutions publiques de haut vol comme le CNES, le CNRS et l’Oncopole. À noter que Toulouse est l’une des villes qui créent le plus d’emplois en France, notamment grâce aux nouvelles technologies de l’information (NTIC) – avec 36 000 emplois répartis dans des entreprises comme Météo France, Galiléo ou Spot Image. En tout, c’est un bassin de plus de 685 000 emplois ! Entre dynamisme et innovation, la capitale occitane est donc un véritable vivier d’emplois.

Une qualité de vie qui ne cesse de s’améliorer

La ville rose se distingue aussi par sa volonté de se tourner vers l’avenir. Comment ? En favorisant une meilleure qualité de vie urbaine grâce à la préservation des espaces verts et la protection de la biodiversité, en conciliant développement durable et mobilité douce… D’année en année, le réseau de transports en commun s’étoffe pour desservir efficacement l’ensemble des quartiers, que ce soit avec le tram, les bus, le train ou encore les vélos en location. Il est ainsi très facile de vous déplacer pour rejoindre l’école, les commerces de proximité et votre lieu de travail.

Tous ces arguments contribuent à faire augmenter la demande en logements et favorisent la construction de programmes immobiliers neufs à Toulouse. Pour les investisseurs, il est facile de trouver des locataires, notamment pour les petites surfaces (du studio au T2), mais aussi pour les grands appartements qui attirent les familles et des étudiants à la recherche d’une colocation. Résultat, dans certains quartiers recherchés, à proximité du centre-ville de Toulouse ou des universités, la rentabilité locative peut dépasser 5 % !

Des prix au mètre carré attractifs

Les prix de l'immobilier neuf à Toulouse s’avèrent plus bas que dans certaines grandes villes telles que Marseille, Bordeaux ou Nantes. Sans compter qu’il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt pour les biens mis en location dès l’acquisition. Loi Pinel, prêt à taux zéro… Investir dans la capitale du rugby est une formidable opportunité !

Chaque année, plus de 26 000 nouveaux habitants s’installent à Toulouse – et plus de 21 000 emplois sont créés. Bientôt, la ville pourrait ainsi dépasser les 500 000 habitants ! Une situation unique qui séduit de plus en plus d’investisseurs et de citadins à la recherche d’un cadre de vie agréable avec toutes les commodités. D’ailleurs, pour ne rien gâcher, la Ligne Grande Vitesse annoncée entre Bordeaux et Toulouse pourrait contribuer encore plus à l’attractivité de la ville. Mais concrètement, combien faut-il dépenser pour être l’heureux propriétaire d’un logement dans la ville rose ?

Depuis la fin du confinement, Toulouse fait partie des villes qui attirent de plus en plus d’étudiants, de familles et d’entrepreneurs. Reparti à la hausse, le marché de l’immobilier neuf affiche cependant des prix au mètre carré variables d’un quartier à l’autre. On note également la construction de nombreux logements neufs qui s’inscrivent dans une démarche durable, avec des matériaux pérennes, biosourcés et une valorisation de la nature dans les espaces communs.

Prix moyen des appartements au m² à Toulouse :

• Prix en temps réel (calculé sur l’ensemble des biens en vente entre le 1er et le 30 juin 2022) : 3 945 €
• Prix du baromètre des notaires (calculé sur l’ensemble des biens vendus par semestre) : 3 272 €
• Loyer mensuel : de 11 € à 16 € au mètre carré, selon le bien et le quartier
• Rendement brut : de 3 à 5 % selon le quartier
• Population : 493 465 habitants (Source : rapport INSEE 2021)

Prix moyen au mètre carré par quartier à Toulouse :

• Saint-Cyprien Patte d’Oie : 4 287 €
• Capitole : 5 356 €
• Saint-Michel Le Busca Saint-Anne : 4 034 €
• Rangueil : 3 540 €
• Minimes Borderouge : 3 619 €
• Marango Jolimont : 4 110 €

Les quartiers toulousains les plus chers restent l’hypercentre, avec Saint-Cyprien Patte d’Oie et le Capitole, en raison de la proximité avec le cœur historique et la présence des grandes enseignes. À noter que le prix du mètre carré, en moyenne sur l’ensemble de la ville, a augmenté de 4 % en un an et de 30 % sur les 5 dernières années. Pourquoi une telle augmentation ? Parce que la ville rose bénéficie d’une localisation stratégique ! Contrairement à d’autres grandes villes comme Paris ou Marseille, Toulouse n’a pas connu une explosion de l’urbanisme. Résultat, elle dispose encore d’espaces pour implanter de nouveaux immeubles et de nouvelles habitations.

Toulouse séduit les étudiants, les jeunes couples et les familles grâce à sa situation géographique à égale distance de la Méditerranée et des Pyrénées. Mais elle est également une ville reconnue pour son attractivité culturelle. Alors que la municipalité souhaite devenir capitale européenne de la culture dans les années à venir, le patrimoine religieux, les bâtiments datant de l’art baroque et la cité de la danse font de Toulouse une destination culturelle incontestable, renforçant l’intérêt pour les visiteurs et les investisseurs. Mais alors, dans quel quartier acheter un appartement neuf ? Dans l’hypercentre, proche des lieux culturels et des salles de concerts, ou dans les quartiers en périphérie non loin des parcs et des espaces verts ?

Les meilleurs quartiers pour acheter un appartement neuf à Toulouse

Toujours présente sur le podium des villes préférées des Français, la ville rose dévoile de nombreux visages grâce à la grande variété de ses quartiers. Ambiance étudiante, quartier résidentiel cossu, esprit village à la convivialité communicative… Il y en a pour tous les goûts, faisant de Toulouse la ville idéale pour investir !

L’écoquartier de la Cartoucherie

Avec ses 33 hectares de superficie, le quartier de la Cartoucherie attire tous les regards. Situé en périphérie du quartier Saint-Cyprien, et à quelques minutes à peine des centres hospitaliers, des universités et des espaces culturels, il bénéficie d’un programme d’aménagement urbain ambitieux. Depuis 2011, ce quartier ne cesse de se métamorphoser en mêlant diverses activités et lieux de vie, comme des logements, des espaces de coworking, des restaurants et des espaces associatifs. Des atouts qui rendent l’écoquartier de la Cartoucherie particulièrement attractif ! Bien desservi par le tram et accessible en voiture depuis la rocade, il fait également la part belle aux espaces verts, pistes cyclables, cheminements piétons et promenades jardinées.

Dès 2025 :

• 3 500 logements,
• 2 hectares d'espaces naturels, de promenades et de parcs,
• 15 000 m² d'équipements publics, dont un groupe scolaire, un centre de petite enfance, une salle de quartier et un équipement culturel dans les anciennes halles de la Cartoucherie,
• 78 000 m² de bureaux et d'activités,
• 12 000 m² d'enseignement supérieur et 7 000 m² de commerces.

Côté transport :

• À 5 minutes en voiture du centre-ville de Toulouse,
• 2,6 km de pistes cyclables,
• Ligne T1 du tramway Ligne,
• Plusieurs lignes de bus.

Le Capitole et l’hypercentre

À 2 pas des plus beaux monuments toulousains, le quartier du Capitole ne laisse personne indifférent. Du musée des Augustins au pont Saint-Pierre, il est le berceau historique de la ville : couvent des Jacobins, basilique Notre-Dame de la Daurade, Théâtre du Capitole… Sans compter ses belles maisons en briques roses typiques de la région et ses rues pavées au charme discret. Zone touristique et commerciale prisée, le quartier du Capitole affiche les prix au mètre carré les plus élevés de la métropole de Toulouse ! Pour les acheteurs, il est conseillé de se tourner vers des logements plus petits, du studio au T2, pour un investissement rentable. À noter que sa situation stratégique en plein cœur de Toulouse attire des étudiants et des jeunes actifs – qui apprécient de pouvoir partir en promenade au sud du quartier, en bordure de Garonne – offrant une excellente rentabilité locative qui peut varier entre 4 et 6 %.

Le quartier de Lardenne

Entre ses parcs et ses belles demeures, le quartier de Lardenne offre une qualité de vie unique. Autrefois apprécié pour son esprit village, son kiosque à musique et ses sorties au cinéma paroissial, il est aujourd’hui prisé par les familles à la recherche d’un logement confortable proche du centre-ville de Toulouse. En pleine expansion, les programmes immobiliers neufs éclosent rapidement. Ses atouts pour les habitants et les investisseurs à la recherche d’un bien susceptible de prendre rapidement de la valeur ? Des prix au mètre carré plus bas qu’en plein centre (environ 3 000 € du mètre carré en moyenne), une demande de plus en plus forte et la présence d’établissements de renom (comme l’École Nationale des Finances Publiques).

Le quartier des Ponts-Jumeaux

Depuis quelques années, le quartier des Ponts-Jumeaux profite d’une belle popularité. Pourquoi cet intérêt grandissant pour ce secteur au nord de la place du Capitole ? Parce que l’on annonce l’arrivée de la troisième ligne de métro d’ici 2028 et que la vie se veut douce et agréable à proximité du Canal de Brienne et du Canal du Midi. Résultat, les immeubles fleurissent et les appartements neufs s’arrachent ! Il faut dire qu’avec un prix au mètre carré avoisinant les 3 700 €, les logements demeurent abordables et attirent de nouveaux arrivants chaque mois.

Les autres quartiers toulousains pour investir

Si le très huppé quartier Saint-Étienne est réservé à une certaine clientèle, du fait de sa proximité avec les antiquaires et les joailliers, le quartier résidentiel Saint-Simon mise quant à lui sur une modernisation bien venue qui attire familles et jeunes actifs à la recherche d’une ambiance conviviale. Valeur sûre pour investir, il affiche des prix plus attractifs qu’un quartier prisé comme celui de Saint-Michel. On y trouve notamment des logements neufs allant du 2 pièces au 5 pièces, agrémentés d’îlots de verdure et à proximité de toutes les commodités. Les immeubles, souvent en R+3, affiche un prix allant d’environ 196 000 € pour un T2 neuf à 275 000 € pour un appartement T4.

Autre lieu où l’achat d’un appartement neuf s’avère une bonne affaire : le quartier Guilhemery-Côte Pavée, entre l’avenue de Castres et l’avenue Jean Chaubet, qui permet de concilier un emplacement idéal à quelques minutes du Canal du Midi et un esprit village au charme indéniable. On retient aussi le quartier Pont des Demoiselles/Montaudran qui profite d’une situation géographique parfaite à deux pas de la zone Toulouse Aérospace et de la halle des machines ! Enfin, pour ceux qui souhaitent cibler les locataires étudiants ou les jeunes cadres, direction le quartier de Rangueil et ses espaces verts dont la fameuse colline de Pech-David, son activité scientifique reconnue internationalement, ses facultés de médecine réputées et ses écoles d’ingénieur d’ampleur nationale.

Les villes situées autour de la métropole toulousaine ne manquent pas d’arguments pour les investisseurs et les nouveaux arrivants en quête d’un confort de vie et d’un environnement proche de la nature.

- Aucamville, réputée pour la culture de la fleur violette de Toulouse, allie de nombreuses activités sportives et culturelles, un réseau de transport en commun efficace et un esprit village agréable.

- Au sud-est de l’agglomération toulousaine, Auzeville-Tolosane est appréciée pour sa qualité de vie préservée malgré une démographie grandissante. Les villas côtoient les logements collectifs et les quartiers étudiants dans une belle harmonie où la nature reste accessible pour l’ensemble des habitants.

- Avec ses 10 000 habitants, Castelginest est aussi un secteur intéressant pour les investisseurs, tout comme Gratentour et Aussonne, une ville à 10 minutes du pôle aéronautique.

La bonne santé de l’immobilier dans la ville rose est assurément le gage de belles plus-values à venir, notamment avec l’ouverture d’une ligne TGV Paris-Toulouse qui reliera les 2 villes en seulement 3 heures d’ici 2030. Mais investir dans un appartement neuf à Toulouse a d’autres atouts, comme celui de profiter d’avantages fiscaux et d’aides à l’achat.

La loi Pinel à Toulouse

Si vous souhaitez investir dans un logement pour le louer, la loi Pinel permet de financer une partie de cet achat. Comment fonctionne ce dispositif ? Destiné aux propriétaires qui louent leur logement en résidence principale pendant au moins 6 ans, il permet d’obtenir des avantages fiscaux sous certaines conditions :

- l’investissement doit être réalisé dans un bâtiment d’habitation collectif,

- le logement doit être loué dans l’année qui suit sa livraison,

- le montant du loyer doit respecter les plafonds et les ressources du locataire.

Le montant de la réduction d’impôt est quant à lui défini par la durée de la location (voir tableau ci-dessous).

Attention ! Au 1er janvier 2023, le montant de la réduction d’impôt va progressivement diminuer. Il est donc conseiller d’investir dès maintenant pour profiter des meilleurs prix et taux de défiscalisation.

Bon à savoir : la loi Pinel s’applique également aux biens en colocation non meublés, sous réserve du montant des ressources des locataires et de la durée de la location. Pour les propriétaires, c’est un moyen d’augmenter son rendement car le montant des ressources est étudié individuellement, contrairement aux couples en concubinage qui voient leurs ressources s’additionner !

Le prêt à taux zéro (PTZ) à Toulouse

Comme son nom l’indique, le PTZ permet d’obtenir un prêt immobilier sans intérêt. Destiné aux primo-accédants, il a pour objectif de faciliter l’accession en finançant jusqu’à 40 % de la valeur du bien. Quant à son montant, il est défini selon certains critères :

• le revenu fiscal du foyer,
• le nombre d’occupants du logement,
• la localisation du bien (zone A, B1, B2 ou C).

À Toulouse, comme dans l’agglomération de la métropole, les biens sont tous en zone B1. Le montant du prêt à taux zéro peut donc varier entre 30 000 et 96 000 € selon les revenus des propriétaires et le nombre de locataires.

La TVA à 5,5 % pour un appartement neuf à Toulouse

À Toulouse, il est possible de profiter d’une TVA à 5,5 % sur le prix du logement, au lieu de 20 % habituellement. Mais attention, cette réduction s’adresse seulement aux investisseurs qui achètent un bien immobilier dans une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans un périmètre compris entre 300 et 500 mètres maximum !

Les quartiers toulousains concernés par la TVA réduite sont :

• Bagatelle,
• La Faourette,
• Papus,
• Tabar,
• Bordelongue,
• Bellefontaine,
• Empalot,
• Reynerie.

Pour acheter un appartement neuf à Toulouse et envisager une belle rentabilité, plusieurs points sont à prendre en compte comme :

• la croissance démographique du quartier,
• la qualité de vie du secteur (proximité avec les écoles, les espaces culturels et les centres de loisirs, présence de petits commerces et d’associations…),
• le développement économique de la zone (proximité avec les universités et les centres hospitaliers, bassin d’emplois…),
• l’accessibilité du réseau de transports en commun (vélo à louer, tram, bus, métro, train),
• l’avenir du quartier (politique de réhabilitation de la ville ou de la métropole, nouvel arrêt de tram ou de métro, revalorisation de la nature…).

Pour en savoir plus sur le sujet, n’hésitez pas à consulter notre article dédié au marché de l’immobilier neuf à Toulouse.

Alors que les prix des biens immobiliers peuvent varier du simple au double suivant le quartier - allant de 2 000 € le mètre carré à plus de 5 000 € dans certains secteurs comme l’hypercentre - la rentabilité s’élève en moyenne à 6 % à Toulouse (soit une fourchette entre 3 et 10 % de rentabilité suivant les logements). 

Évidemment, la rentabilité n’est pas une science exacte, celle-ci dépend de la situation géographique, du type de bien, de la superficie du logement et des aides dont vous pouvez bénéficier. Il semble toutefois préférable d’investir dans un appartement neuf, de préférence dans un quartier éloigné de l’hypercentre pour profiter d’un rendement attrayant ! Par exemple, alors que le Capitole affiche un rendement à 3 % environ, des quartiers plus excentrés permettent d’envisager un rendement à 5 ou 6 %. C’est notamment le cas des appartements type studio, T1 et T2, très prisés par les étudiants et les jeunes, ou des logements destinés à la colocation.