pinel

Avantages fiscaux

Les avantages

Quels avantages fiscaux la loi Pinel offre-t-elle aux investisseurs immobiliers ?

Premier avantage fiscal de la loi Pinel : Remise d’impôt jusqu’à 21 %
La loi Pinel 2016 est avant tout un dispositif de défiscalisation immobilière, prévu pour relancer le secteur de la construction en faisant appel aux contribuables.

Pour inciter les particuliers à acheter pour louer, la loi Pinel permet une remise d’impôt allant jusqu’à 21 %. L’investisseur peut choisir de louer 6 ans ou 9 ans avec la possibilité de prorogation jusqu’à 12 ans. À chaque durée de location correspond un taux de défiscalisation, appliqué sur le prix de l’appartement acheté.
Exemple : un logement éligible, d’une valeur de 100 000 € et loué pendant 12 ans, permet une remise d’impôt de 21 % sur le prix d’achat, soit 21 000 €. L’investisseur applique cette remise de la manière suivante : 2% par an les 9 premières années soit 2 000 € d’impôt en moins chaque année pendant 9 ans puis 1% les 3 dernières années soit 1 000 € d’impôts en moins les 3 dernières années de l’engagement locatif.

Deuxième avantage de la loi Pinel : Possibilité de louer à sa famille
La particularité du dispositif de la loi Pinel est de permettre aux propriétaires de louer son bien à ses ascendants et descendants. Cette disposition n’était pas possible avec la précédente loi Duflot, et répond à un besoin des parents de loger leurs enfants. Cependant il est à noter que le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire dans ce cas et qu’il ne peut pas bénéficier de l’aide au logement.
Il est donc désormais possible de louer à ses enfants et de louer à ses parents.

Troisième avantage de la loi Pinel : Possibilité de déduire des charges de ses impôts
La loi Pinel autorise les propriétaires bailleurs à déduire des loyers perçus des charges telles que :

  • les frais liés à la gestion locative du bien immobilier
  • les intérêts d’emprunts
  • les frais de garantie de votre prêt
  • la taxe foncière
  • les frais d’entretien du logement et de réparation
  • les primes d’assurance
  • les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble le cas échéant.

Autre avantage de l’investissement locatif en loi Pinel, les logements disponibles vont de la petite à la grande surface familiale, ce qui permet de s’adresser aussi bien aux parents souhaitant transmettre à leurs enfants, qu’à l’investisseur désireux de se bâtir un patrimoine pour améliorer sa retraite. De plus il sera possible de déduire ses charges des loyers perçus.
Lors de l’annonce du plan de relance du logement, le 1er ministre et la ministre du logement ont également mis en avant des nouveaux avantages relatifs à la fiscalité de la donation

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Les critères

Les conditions de la loi Pinel liées aux revenus des locataires

Les logements acquis dans un programme immobilier en loi Pinel doivent être loués à des personnes, dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ces plafonds ont été revus à la hausse par rapport à l’ancien dispositif Duflot, afin de permettre à plus de familles de se loger.

Les plafonds de ressources des locataires en fonction de la zone Loi Pinel du bien immobilier

ZONE A BISZONE AZONE B1ZONE B2
1 personne36 993€36 993€30 151€27 136€
Couple55 287€55 287€40 265€36 238€
Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge72 476€66 460€48 422€43 580€
Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge86 531€76 606€58 456€52 611€
Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge102 955€94 240€68 766€61 890€
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge115 851€106 049€77 499€69 749€
Personne à charge supplémentaire+ 12 908€+ 11 816€+ 8 646€+ 7 780€

Les conditions

La défiscalisation est octroyée à l’investisseur, en échange du respect d’un plafond de loyer. Une simple simulation d’investissement Pinel montre que ce plafonnement permet d’obtenir un bon rendement locatif. Pour le législateur, il s’agit uniquement de ne pas faire flamber les prix de la location.

Par ailleurs, le loyer moyen au m² est ajusté en fonction de la zone géographique d’implantation du logement. Un coefficient multiplicateur s’applique aux barèmes présentés ci-dessous pour calculer le montant des loyers.

Plafonds de loyer par mètre carré (charges non comprises), pour les investissements locatifs en loi Pinel pour les baux conclus ou renouvelés en 2017.

ZONE A BISZONE AZONE B1ZONE B2
Barème de Base en €16.8312.5010.0710.07

Le coefficient multiplicateur correspond à 0,7 + 19/S (s= surface utile du logement). Il ne peut pas être supérieur à 1,2.

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Les étapes de l’investissement

Loi Pinel : les 10 étapes de l’investissement

Un investissement en loi Pinel s’articule en 10 étapes clés de la décision d’investir à l’acquisition définitive du bien immobilier

La réflexion personnelle

Vous réfléchissez à vos objectifs et commencez à appréhender la Loi Pinel grâce à diverses lectures et témoignages

Votre réflexion personnelle vous amène à porter votre attention sur la Loi Pinel. Vous accédez à de nombreuses sources d’informations comme notre Guide Loi Pinel et réalisez une simulation Loi Pinel basée sur un appartement de votre choix afin d’intégrer les différents flux de trésorerie qui impacteront votre investissement Loi Pinel et de mesurer la rentabilité globale de l’opération.

Le rendez-vous patrimonial

La collecte de vos informations ainsi que la prise en compte de vos objectifs permettra de vous proposer la meilleure stratégie d’investissement

Durant le rendez-vous patrimonial, votre conseiller en gestion de patrimoine va relever votre actif / passif et surtout vos objectifs de vie. Il conviendra également de définir une épargne mensuelle maximale pour votre projet immobilier avec la Loi Pinel. Enfin, n’hésitez pas à lui faire part de vos critères d’investissement si vous en avez.

La proposition et la réservation de votre appartement Loi Pinel

Validez les différents chiffres de votre simulation et signez votre contrat de réservation

Le conseiller en gestion de patrimoine vous détaille tout d’abord les résultats de votre simulation personnalisée. Si cela vous convient, il vous présente ensuite une sélection d’appartements Loi Pinel. Vous signez alors votre contrat de réservation et ses annexes. Le délai de réflexion légale est de 7 jours à compter de la réception de votre notification de réservation de la part du promoteur.

La recherche de financement

Obtenez un crédit immobilier au meilleur taux

Préparez votre dossier de financement avec l’aide de votre conseiller. En tant que courtier en crédit immobilier, nous négocions pour vous auprès des banques partenaires les meilleures conditions financières pour votre investissement en Loi Pinel. Vous êtes libre de rechercher un crédit de votre côté.

La signature chez le Notaire

Vous recevez un projet d’acte notarié avant de signer définitivement l’acquisition de votre appartement

Vous relisez le projet d’acte notarié. Le Notaire réalise l’appel de fonds auprès de la banque. Une date de signature de l’acte authentique d’achat de votre logement Loi Pinel est fixée. Vous actez définitivement l’achat de votre bien immobilier en Loi Pinel.

La construction du programme immobilier

L’avancement du chantier et les appels de fonds

La durée de construction peut varier en fonction de l’état d’avancement du chantier au moment de votre réservation

Durant la construction de votre programme immobilier Loi Pinel, le promoteur réalise des appels de fonds qui suivent un calendrier légal précis.

Le choix du gestionnaire

Votre gestionnaire locatif s’occupe de tout

Choisissez librement votre gestionnaire locatif ou assurez vous même la gestion. Dans le premier cas, les honoraires de gestion sont déductibles des revenus locatifs afin de limiter la fiscalité. En plus, vous n’avez rien à gérer afin de vous concentrer sur votre propre activité. 2 – 3 mois avant la livraison de votre programme loi Pinel, rapprochez-vous du gestionnaire afin de démarrer la communication dans divers médias autours de votre logement. Vous aurez au préalable signé un mandat de gestion renouvelable avec votre gestionnaire et souscrit une assurance loyer impayé en option.

La livraison de votre appartement Loi Pinel

Le grand jour est arrivé ! Vous recevez les clefs de votre logement

Vous réalisez une visite du programme et de votre appartement afin de relever d’éventuelles réserves techniques. Si tout est conforme, vous débloquez le dernier appel de fonds. Le promoteur vous confie alors les clefs de votre appartement. Vous voilà définitivement propriétaire.

La première location

Vous avez trouvé votre premier locataire qui entre dans les lieux

Vous disposez de 12 mois suivant la livraison de votre appartement Loi Pinel pour le louer afin de percevoir votre avantage fiscal. Vous assurez seul la gestion ou la confiez à un gestionnaire spécialisé qui s’occupe de tout à votre place : rédaction et signature du bail, entrée dans les lieux, assurance carence et vacance locative. Vous percevez vos premiers loyers.

La déclaration fiscale

Déclarez vos revenus locatifs tous les ans afin de bénéficier de la defiscalisation Pinel

Seul(e) ou accompagné(e), vous déclarez chaque année la déclaration fiscale 2044 en cochant le régime fiscal Loi Pinel. Il convient d’indiquer les recettes et d’impacter toutes les charges afférentes à votre investissement. Il s’agit du régime fiscal réel. Concernant la première déclaration, le formulaire Cerfa 2044EB dit Engagement de location doit être complété.

A l’issue de l’engagement de location Loi Pinel de 6, 9 ou encore 12 ans, vous êtes libre de revendre votre appartement, l’occuper ou le maintenir en location.

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Le zonage

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Pinel, les contribuables devront acquérir un bien dans une zone éligible.

  • Zone A Bis
  • Zone A
  • Zone B1
  • Zone B2 qui font l’objet d’une décision de la préfecture

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Lire l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts (CGI) Réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs intermédiaires

Quelles conditions pour investir en loi pinel ancien ?

A l’instar des précédents dispositifs fiscaux, la loi pinel permet également de disposer d’avantages fiscaux en se portant acquéreur de biens anciens.

Les logements anciens doivent obtenir un label pour donner droit à la réduction d’impôts.

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